Η αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη βρίσκεται σε φάση ωρίμανσης και επανατοποθέτησης, όπως προκύπτει από την πολυσέλιδη μελέτη της Prosperty για την περίοδο 2025-2026. Τα στοιχεία σκιαγραφούν μια αγορά με διεθνή χαρακτηριστικά, έντονες διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και σαφή επίδραση τόσο του υφιστάμενου αποθέματος όσο και των υποδομών μεταφορών στις επενδυτικές επιλογές και στη ζήτηση.
Σύμφωνα με τα δεδομένα του 2025, στη Θεσσαλονίκη καταγράφονται συνολικά 61.450 οικιστικά ακίνητα προς πώληση. Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο διαμορφώνεται στα 2.370 ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση 12% σε σύγκριση με το 2024. Παράλληλα, περίπου το 25% της συνολικής ζήτησης προέρχεται από ξένους αγοραστές, με σαφή συγκέντρωση στο κέντρο της πόλης. Το στοιχείο αυτό ενισχύει τον χαρακτηρισμό της Θεσσαλονίκης ως ώριμης επενδυτικής αγοράς με διεθνή χαρακτήρα.
Η σύνθεση του αποθέματος αποκαλύπτει δομικά χαρακτηριστικά που επηρεάζουν καθοριστικά την αγορά. Το 41% των διαθέσιμων κατοικιών είναι ανακαινισμένες, ενώ το 20% αφορά νεόδμητα ακίνητα. Την ίδια στιγμή, σημαντικό μέρος του αποθέματος παραμένει παλαιό, γεγονός που, σύμφωνα με τη μελέτη, δημιουργεί διαρθρωτική ευκαιρία αναβάθμισης. Ενδεικτικό είναι ότι το 46% του συνολικού αποθέματος προέρχεται από την περίοδο 1960-1980, στοιχείο που λειτουργεί ως σταθερό μοτίβο της αγοράς και συνδέεται τόσο με την πίεση των τιμών όσο και με την ανάπτυξη επενδυτικών στρατηγικών ανακαίνισης.
Οι χωρικές διαφοροποιήσεις στις τιμές είναι έντονες και αποτυπώνονται καθαρά στα διαγράμματα της Prosperty, της ταχύτερα αναπτυσσόμενης εταιρείας τεχνολογίας ακινήτων στην Ελλάδα, με πάνω από 700.000 μηνιαίους επισκέπτες.
Στις πέντε ακριβότερες περιοχές της Θεσσαλονίκης, το Κέντρο καταγράφει τη μεγαλύτερη μέση τιμή με 3.150 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολουθεί η Καλαμαριά με 2.920 ευρώ, ενώ Ανάληψη-Μπότσαρη και Πυλαία διαμορφώνονται στα 2.740 ευρώ. Η Τούμπα συμπληρώνει την πεντάδα με 2.730 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Όπως επισημαίνεται στα συμπεράσματα της μελέτης, οι υψηλές τιμές στις περιοχές αυτές συνδέονται με περιορισμένο απόθεμα και αυξημένη ζήτηση.
Στον αντίποδα, οι πέντε πιο οικονομικές περιοχές εμφανίζουν σαφώς χαμηλότερες τιμές. Ο Άγιος Αθανάσιος καταγράφει μέση τιμή 950 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τα Μυγδονία 1.040 ευρώ, ενώ Λαγκαδάς και Εχέδωρος διαμορφώνονται στα 1.190 ευρώ. Ο Χορτιάτης καταγράφει μέση τιμή 1.380 ευρώ. Τα διαγράμματα επισημαίνουν ότι οι χαμηλότερες τιμές σχετίζονται άμεσα με την απόσταση από τον αστικό πυρήνα, χωρίς ωστόσο να συνοδεύονται από οριζόντια κατανομή υπεραξίας.
Η εικόνα της αγοράς το 2026 δείχνει μεταβολή στο διαθέσιμο απόθεμα. Τα καταγεγραμμένα σπίτια ανέρχονται σε 22.791, εκ των οποίων το 44% παραμένει μη ανακαινισμένο, το 41% είναι ανακαινισμένο και μόλις το 15% αφορά νεόδμητα ακίνητα. Το στοιχείο αυτό επιβεβαιώνει ότι η έλλειψη νέας οικοδομής παραμένει βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς και ότι η αναβάθμιση υφιστάμενων ακινήτων συνεχίζει να παίζει κεντρικό ρόλο.
Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, τα διαθέσιμα ακίνητα ανέρχονται σε 13.070, παρουσιάζοντας οριακή αύξηση 0,7%. Η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 2.518 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με αύξηση 2%, ενώ η μέση τιμή ενοικίου υποχωρεί στα 13,6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφοντας μείωση 8,1%. Η κατανομή των ακινήτων ανά μέγεθος δείχνει ότι κυριαρχούν οι κατοικίες 50-80 τ.μ., ακολουθούμενες από τις κατηγορίες 80-100 και 100-150 τ.μ., ενώ τα πολύ μεγάλα ακίνητα άνω των 200 τ.μ. εμφανίζονται περιορισμένα.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το προφίλ των αγοραστών και οι επενδυτικές στρατηγικές που καταγράφονται στη μελέτη. Περίπου το 25% των αγοραστών είναι ξένοι, με κυριότερες εθνικότητες το Ισραήλ (22%), τη Βουλγαρία (18%), τη Γερμανία (15%), την Τουρκία (12%) και την Κίνα (10%). Η ηλικιακή κατανομή δείχνει ότι η ομάδα 41-50 ετών αποτελεί το μεγαλύτερο ποσοστό με 40%, ακολουθούμενη από την ομάδα 51-60 ετών με 27%. Οι ηλικίες 61+ αντιστοιχούν στο 16%, οι 31-40 στο 12% και οι κάτω των 30 στο 5%.
Η Prosperty καταγράφει τρία βασικά επενδυτικά προφίλ. Το πρώτο αφορά αγοραστές με κίνητρο την άδεια διαμονής (residency-driven), με προϋπολογισμό περίπου 250.000 ευρώ, που εστιάζουν σε ακίνητα στο Κέντρο, στην Εγνατία και στην Τσιμισκή, με στόχο την ανακαίνιση και τη μίσθωση. Το δεύτερο προφίλ αφορά επενδυτές με έμφαση στη σταθερή απόδοση μέσω μίσθωσης (yield-focused), με επενδυτικό εύρος 150.000-200.000 ευρώ, οι οποίοι στρέφονται σε παλαιά ακίνητα σε περιοχές όπως η Τούμπα και η Άνω Πόλη, κοντά σε σταθμούς Μετρό, επιλέγοντας κυρίως τη μακροχρόνια μίσθωση. Το τρίτο προφίλ αφορά αγοραστές lifestyle, με προϋπολογισμό περίπου 800.000 ευρώ, που εστιάζουν σε περιοχές όπως η Καλαμαριά και η Πυλαία, με στόχο την ιδιοκατοίκηση και τη διατήρηση κεφαλαίου.
Στα συνολικά συμπεράσματα της μελέτης, επισημαίνεται ότι η Θεσσαλονίκη εξελίσσεται σε ώριμη επενδυτική αγορά με διεθνή χαρακτήρα, ότι το απόθεμα παραμένει κατά βάση παλαιό δημιουργώντας ευκαιρίες αναβάθμισης, ότι οι ξένοι αγοραστές αποτελούν περίπου το ένα τέταρτο της ζήτησης και ότι η υπεραξία δεν κατανέμεται οριζόντια αλλά συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες μικροτοποθεσίες. Ιδιαίτερη μνεία γίνεται και στον ρόλο των υποδομών μεταφορών, και ειδικά του Μετρό, το οποίο επαναπροσδιορίζει τη ζήτηση και τις επενδυτικές επιλογές στην πόλη.
Η συνολική εικόνα που προκύπτει από την πολυσέλιδη μελέτη της Prosperty αποτυπώνει μια αγορά κατοικίας με σαφή δυναμική, αλλά και με συγκεκριμένα δομικά χαρακτηριστικά που καθορίζουν τις εξελίξεις στη Θεσσαλονίκη την περίοδο 2025-2026.
πηγή ΑΠΕ-ΜΠΕ
